تامین منابع بازسازی بافتهای فرسوده اطراف حرم مطهر امام رضا(ع)
چکیده
یکی از مهم ترین مسائلی که در برنامه ریزي براي اجراي هر پروژه باید به آن توجه داشت
چگونگی تامین مالی پروژه است . سیاست گذاري و تصمیم گیري هاي کلان براي اجراي طرح
بهسازي و نوسازي با توجه به نیاز گسترده به منابع مالی نیاز به بررسی هاي همه جانبه در این
زمینه دارد . انتقال تجربه بافت مرکزي مشهد در این زمینه می تواند براي سایر ب افتهاي فرسوده نیز
راهگشا باشد.
روشهاي مختلفی براي تامین منابع مالی براي پروژه ها وجود دارد اما همه این روشها کارایی لازم را
براي این طرح عظیم ملی و سایر بافت هاي فرسوده کشور ندارد . بررسی روش هاي مختلف قابل
استفاده و چگونگی استفاده از روش هایی که تاکنون ا ستفاده نشده است یکی از موضوعاتی است
که بررسی هاي کاملی را می طلبد . در این مقاله سعی شده است کلیه راهکارهاي تأمین مالی و
چگونگی به کارگیري آنها مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد.
در این مقاله ابتدا تمامی روشهاي تأمین مالی از منابع مختلف جمع آوري شده است و چگو نگی
قابلیت استفاده آنها مورد بحث و بررسی قرار گرفته است و تجارب بافت فرسوده نیز در خصوص هر
روش ارائه شده است.
شیوه جذب سرمایه گذار جهت اجراي پروژه هاي داراي بازده مشخص و کارگزاري خرید املاك
محدوده پروژه توسط مجري طرح یکی از روشهاي موفق می باشد . از میان روشهاي مختلف روش
اوراق مشارکت با ماهیت چنین طرحهایی بخصوص در بحث تملک پروژه ها سازگاري بیشتري دارد
و زمینه را براي معرفی پروژه هابه سرمایه گذاران در طرح فراهم می کند . روش سهامدار پروژه و
مشارکت مالکین نیز از روشهایی است که می تواند در طرح بکار گرفته شود . به نظر می رسد از
میان روشهاي مختلف ارائه شده استفاده از اعتبارات دولتی و منابع مالی خارجی (فاینانس) به دلیل
مراحل اداري و قوانین مربوطه عملاً براي بافتهاي فرسوده غیر ممکن می باشد.
شرکت عمران و مسکن سازان ثامن
اطلاع رسانی و عدم تغییرات در طرح نکاتی است که در تأمین مالی و اطمینان سازي بر اي
همکاري بخش خصوصی با طرح و کاهش تبعات اجتماعی آن مؤثر است.
1. مقدمه
مراکز قدیمی شهرها در سراسر جهان از اهمیت اقتصادي ویژه اي برخوردار بوده اند. اما گسترش
این شهرها ناشی از رشد جمعیت و رشد شهرنشینی به کاهش اهمیت اقتصادي این مراکز انجامیده
است. با توجه به این که حفظ و بازسازي مراکز قدیمی شهر با هدف احیاي اقتصادي، اجتماعی،
فرهنگی، تاریخی و حتی سیاسی در سطح جهان جایگاه ویژه اي به خود اختصاص داده است،
امروزه صاحب نظران و کارشناسان برنامه ریزي شهري در صدند که در این جهت راهکارهاي علمی
و عملی بیابند و به کار گیرند.
احیاي اقتصادي به معناي رونق بخشیدن به فعالیت هاي اقتصادي مناسب و هماهنگ چه به منظور
تقویت فعالیت هاي موجود و چه در جهت جذب فعالیت هاي جدید اقتصادي در حکم راهکاري
قابل توجه و مهم مطرح است. با احیاي اقتصادي مراکز شهرها و بافت هاي قدیمی می توان به
مراکز و بافت هاي از یاد رفته و یا در حال فراموشی حیات جدیدي بخشید. اولین مسأله اي که در
این راستا مطرح می شود چگونگی تأمین منابع مالی براي این امر است .
منابع مالی موتور محرکه فعالیتهاي اقتصادي است و بدون داشتن منابع مالی و یا عدم پیش بینی و
برنامه ریزي در جهت تأمین آن، اجراي طرح هاي سرمایه گذاري امکان پذیر نبوده و یا اینکه با
مشکل مواجه می شود. بنابراین قبل از شروع هرگونه فعالیت، باید منابع مالی مورد نیاز براي اجراي
فعالیت یا پروژه ، برآورد و در مورد روش هاي تأمین مالی آن، مطالعه و بررسی لازم انجام گیرد .
تأمین مالی بازسازي بافت فرسوده شهري شامل طیف متنوعی از روش هاست. انواع مشارکت بین
بخش هاي خصوصی و دولتی از جمله مهم ترین شیوه ها در این زمینه است. فروش امتیازات خاص،
فروش تراکم، فروش دارایی هاي مشهود، استفاده از منابع داخلی آزاد، استفاده از اعتبارات عمومی،
استفاده از منابع بدهی و اعتبارات بانکی، استفاده از شیوه هاي مختلف در تبدیل دارایی ها به اوراق
بهادار، انتشار اوراق مشارکت، استفاده از روش پیش فروش، برخی از مهم ترین این روش هاست. اما از
انجا که هر گونه دخالت در محدوده شهري آثار متعدد اقتصادي به همراه دارد و استفاده از هر
روش تأمین مالی منجر به بروز یک سري از آثار مثبت داخلی و خارجی اقتصادي و اجتماعی در
عرصه شهر می شود برنامه ریزي و پژوهش در زمینه بکارگیري روشهاي تأمین مالی نقش
سازنده اي در این زمینه دارد.
با عنایت به وجود بیش از 57000 هکتار بافت فرسوده در کشور و نیاز به بیش از 5000 تریلیون
ریال جهت بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده، بررسی شیوه هاي تأمین مالی و تنوع بخشیدن به
آن یکی از مهمترین اقدامات نوسازي و بهسازي بافت هاي فرسوده می باشد. بهسازي و نوسازي
بافت پیرامون حرم مطهر حضرت رضا (ع) که در حدود 330 هکتار است نیازمند حدود 8000
میلیارد تومان منابع مالی می باشد که حدود 2000 میلیارد تومان ان به معابر و فضاهاي عمومی
اختصاص دارد و مابقی متعلق به اجراي پروژه هاي انتفاعی است در این فرصت کوتاه سعی شده
است روشهاي تجربه شده در بافت پیرامون حرم ارائه گردد.
تغییر در قیمت زمین ، تغییر در هزینه حمل و نقل ، تأثیر در صرفه هاي ناشی از مقیاس ، تغییر در
برتري نسبی نواحی شهري ، تغییر در هزینه فعالیت هاي شهري، تغییر در رونق کسب و کار در
نواحی که بهسازي می شوند ، از جمله آثاري است که هنگام استفاده از روشهاي تأمین مالی باید به
آنها توجه کرد
به طور کلی به نظر می رسد شیوه هاي تأمین مالی را به دو گروه ذیل بتوان تقسیم کرد
-1 تأمین مالی از منابع داخلی سازمان
-2 تأمین مالی از طریق منابع خارج ازسازمان
-2 تأمین مالی از منابع داخلی سازمان
1-2 فروش دارایی و اموال
نوع دارایی و اموال قابل فروش براي هر شرکت یا سازمانی با توجه به اهداف و نوع فعالیت هاي آن
متفاوت است، در بعضی از شرکت ها دارائی و اموال وجود ندارد، زیرا آنها از این اموال و دارایی به
عنوان وسیله و ابزاري براي فعال نگه داشتن شرکت، تولید و کسب سود استفاده می کنند، با توجه
به اینکه دارایی هاي مجري طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر امام رضا از خرید
املاك حاصل می شود و زمان اجراي طرح با توجه به برنامه زمانبندي طرح اهمیت دارد فروش
پروژه هاي تعریف شده علاوه بر تأمین مالی از لحاظ اجراي پروژه ها نیز اهمیت دارد و از طریق
فروش یک پروژه می توان رونق بیشتري در بافت ایجاد کرد و از این طریق زمینه را براي فروش و
سرمایه گذاري و سایر روش هاي تأمین مالی آماده تر نمود.
در این راستا مجري طرح از ابتداي شروع فعالیت خود تلاش زیادي در این زمینه انجام داده است و
پروژه هاي معین، سیمرغ ، کیمیا، بوستان، کیان، ارغوان، فردوس و شهاب، آرمان، عدالت، هدایت
رسالت، سینا، صابر، فرهاد، رنگین کمان، ابرار و همچنین پارکین گهاي شهر و خاور طی سالهاي
اجراي طرح به فروش رسیده است. درآمد حاصل از فروش تا کنون بالغ بر 150 میلیارد تومان
برآورد شده است.
-2 -2 اجاره و رهن دارایی واموال
اجاره و رهن دارایی نیز یکی از روش هاي تأمین مالی مطمئن و بدون ریسک است. براي مثال
مجري به جاي اینکه کل واحدهاي ساخته شده سهم الشرکه را به دیگران پیش فروش نماید تا آنها
در زمان افتتاح و بهره برداري از پروژه، مغازه ها را فعال نموده و مجتمع داراي رونق لازم باشد،
درصدي از واحدها را براي شرکت نگهداري و آنها به صورت اجاره و رهن به دیگران واگذار نماید.
این موضوع باعث خواهد شد که اولاً درصدي از واحدهاي مجتمع متعلق و در اختیار شرکت باشد و
شرکت می تواند حسب صلاحدیدهاي خود از آنها بهره برداري نموده و یا به افراد مورد نظر خود
واگذار نماید. در صورتی که وقتی مغازه ها پیش فروش شدند، این امکان براي شرکت وجود نخواهد
داشت. ثانیاً شرکت از این طریق می تواند از ارزش افزوده بالاي آنها خصوصاً در زمان شروع بهره
برداري استفاده نماید و ثالثاً دنبال کردن این سیاست منجر به افزایش درآمدها و دریافت هاي
دائمی و با ثبات براي شرکت خواهد شد که منافع و مزیت هاي خاص خود را خصوصاً از
جنبه هاي مدیریتی در پی خواهد داشت. با توجه به نیاز مالی در ابتداي اجراي طرح تا کنون از این
روش استفاده نشده است و فروش واحدهاي احداثی به مراتب مقرون به صرفه تر بوده است و اما با
پیشرفت کنونی طرح و امکان استفاده از روشهاي متنوع تامین مالی این روش می تواند مبناي
جدیدي براي کسب درآمد در صورت عدم تمایل به فروش واحدهاي احداثی باشد.
3-2 پیش فروش دارایی
پیش فروش دارایی عمدتاً شامل پیش فروش واحدهاي قابل ساخت از پروژه هاي مختلف
می باشد. سیاست پیش فروش واحدها معمولاً براي مشاغلی که حالت مجتمع سازي دارند، داراي
کاربرد است، در این روش با توجه به اینکه هنوز مراحل ساخت کامل نشده است معمولا به صورت
اقساط اقدام به فروش خواهد شد بنابراین طیف وسیع تري از اقشار درآمدي قادر به سرمایه گذاري
خواهند بود و از یک طرف افراد بیشتري از منافع آن بهره مند خواهند شد و از طرف دیگر تأمین
مالی براي مجري طرح فراهم می شود
اولین پیش فروش ها در محدوده طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر در خصوص
پروژه هاي عدالت ، ونک و فرهنگ سروش انجام شده است. از آنجا که برخی از پروژه هاي مجري
طرح به صورت مشارکتی با افراد حقیقی و حقوقی به مرحله اجرا درآمده است لذا پیش فروش
مستحدثات فقط به نسبت سهم الشرکه مجري در پروژه ممکن می باشد.
4-2 فروش متري
ایده فروش متري با انگیزه کمک به اقشار آسیب پذیر و در جهت کمک به روند کاهش تورم با
جمع آوري نقدینگی موجود و سرگردان در بازار سرمایه اي کشور شکل گرفته است فروش متري
مسکن علاوه بر جذب نقدینگی و اثرات آن در کنترل و مهار تورم به عنوان روشی مؤثر در کسب
درآمد پایدار و به علاوه امکان خانه دار شدن اقشار کم درامد جامعه نیز مؤثر می باشد. در این روش
مدت اجرا و زمان تحویل و تعداد واحدها مشخص می گردد و بر اساس دستورالعمل هایی افراد
می توانند بسته به میزان سرمایه خود متراژهایی از واحدها را خریداري نمایند. در حین اجراي
مراحل ساخت و ساز این طرح در چندین نوبت اجراي خواهد شد و افراد می توانند در صورت
تمایل به میزان متراژهاي خریداري شده خود اضافه نمایند و یا در صورت لزوم این متراژ را در بازار
معامله نمایند. (OTC) ثانویه
اگرچه تا کنون این روش در بافت پیرامون حرم امام رضا تجربه نشده است اما با توجه به شرایط
فعلی و پیشرفت عملیات بهسازي طرح و ایجاد انگیزه هاي سرمایه گذاري در این محدوده به نظر
می رسد این روش یکی از روشهاي مناسب تأمین مالی در شرایط فعلی باشد. در حال حاضر دو
پروژه خلیل و شایسته واقع در قطاع سه براي فروش متري انتخاب و کارگزاران نیز انتخاب شده اند
و بزودي مراحل فروش آغاز خواهد گردید.
-3-3 تأمین مالی ازمنابع خارج از شرکت(منابع مالی قابل استفاده در داخل کشور)
1مشارکت
مشارکت با دیگران یکی از راههاي مهم تأمین مالی پروژه ها می باشد. مشارکت می توان به دو
صورت مدنی و حقوقی انجام گردد.
شرکت عمران و مسکن سازان ثامن تا کنون پروژه هاي زیادي را از این طریق به مرحله اجرا
درآورده است. در اکثر پروژه هاي مشارکتی زمین و پروانه به عنوان آورده مجري طرح بوده است و
ساخت در محدوده وظایف شریک قرار گرفته و بر همین اساس سهم الشرکه ها مشخص و در پایان
مرحله ساخت هر کدام از شرکا به نسبت سهم الشرکه خود از واحدهاي احداثی به عنوان درآمد
خود استفاده کرده اند. اولین پروژه هاي مشارکتی در این طرح مشارکت شرکت عمران و بهسازي با
سرمایه گذاران بوده که عمدتاً در پروژه هاي واقع در اطراف مراکز محله قطاع سه بوده اند.
پروژه هاي عقیق، ترمه، الماس از جمله پروژه هاي مشارکتی است که پس از احداث پروژه سهم
الشرکه شرکا مشخص شده است.
2-3 اخذ وام و تسهیلات از بانکها
اخذ وام و تسهیلات از بانکها، روش معمول براي تأمین مالی پروژه ها است. انواع تسهیلات پرداختی
بانکها تحت عناوین عقود اسلامی به مشتریان (اشخاص حقیقی و حقوقی ) پرداخت شود
3-3 استفاده از تبصره ها یا تسهیلات خاص
در قوانین جاري کشور ما، روشهایی براي تأمین مالی جهت شرکتها و مؤسسات در قالب بندها و
تبصره هاي قانونی پیش بینی شده که به شرح زیر می باشد.
الف ( تسهیلات تبصره ( 3) قانون بودجه
اولویت هاي تعیین شده براي استفاده از تبصره ( 3) به شرح زیر می باشد :
براي استفاده از تسهیلات تبصره ( 3) می بایست طرحهاي پیشنهادي را یا به بانک صنعت و معدن
و یا به بانک صادرات ارائه نمود. این بانکها حداکثر تا 10 روز می بایست طرح را به کمیته
هماهنگی اشتغال استان که شامل نمایندگان استانداري و سازمان مدیریت و برنامه ریزي می باشد،
ارسال نماید تا از لحاظ انطباق آنها با سیاست هاي منطقه اي، اهداف و وجوه اداره شده و
اولویت هاي بخشهاي مختلف مورد بررسی قرار گیرد و سپس آنها را به بانک ارجاع دهند. بانک نیز
می بایست طرح ارسالی دبیرخانه کمیته را از لحاظ توجیهات فنی، اقتصادي، مالی و حقوقی آنها
مورد بررسی قرار دارد و نتایج بررسی خود را با ذکر دلایل در مورد تأیید یا عدم تأیید حداکثر
ظرف مدت 30 روز به دبیرخانه ارسال نمایند.
ب( تسهیلات صندوق ذخیره ارزي
یکی از اقدامات خوبی که در سالهاي اخیر صورت گرفت راه اندازي صندوق ذخیره ارزي بود. در
برنامه هاي سالانه مقررگردید اگر درآمد نفت فراتر از پیش بینی برنامه باشد، این مازاد درآمد به
حساب صندوق ذخیره ارزي واریز شود تا در مواقعی که درآمدهاي ارزي بودجه تحقق نمی یابد
بتوان از منابع این صندوق استفاده نمود و یا از مازاد منابع مالی این صندوق بعنوان وام ارزي براي
توسعه صنایع و ایجاد رونق اقتصادي استفاده نمود. این نوع تأمین مالی عمدتاً براي خرید ها و
مصارف ارزي است و نرخ سود سالانه صندوق ذخیره ارزي 7درصد تعیین شده که باز پرداخت آن
نیز ارزي می باشد.
ج ( تسهیلات وجوه اداره شده
بر اساس مصوبه هیأت وزیران و براي تشویق و جلب مشارکت بخش خصوصی و تعاونی به
سرمایه گذاري درمحدوده طرح حرم مطهر، مقرر شد تا پنج سال سالانه مبلغ یک صد میلیارد ریال
به سرجمع اعتبارات وزارت مسکن وشهرسازي اضافه گردیده تا درقالب وجوه اداره شده، تسهیلات
به متقاضیان سرمایه گذاري در محدوده طرح پرداخت شود.
پس از هماهنگی هاي لازم با سازمان هاي ذي ربط مقرر گردید تا سقف مبلغ چهل و پنج میلیارد
ریال از محل اعتبار وجوه اداره شده موضوع ردیف 50361 قانون بودجه سال 1382 کل کشور
توسط سازمان مدیریت برنامه ریزي به حساب بانک تجارت براي این منظور واریز شود و و تا سقف
نود میلیارد ریال از محل منابع داخلی بانک عامل که متناسب با وجوه تودیع شده واگذارنده اعتبار
به میزان دو برابر وجوه تودیع شده از سوي بانک عامل تأمین گردد.
بلأخره در قرارداد عاملیت که فی مابین بانک تجارت و سازمان مدیریت و برنامه ریزي منعقد
گردید، مبلغ 35 میلیارد ریال توسط سازمان مدیریت به بانک تجارت جهت پرداخت وام به
متقاضیان سرمایه گذاري در بافت مرکزي مشهد پرداخت شد و دو برابر همین رقم یعنی 70
میلیارد ریال نیز توسط بانک عامل به این امر احتصاص یافت .
در این راستا پنج پروژه تجاري اقامتی سروش ، عدالت ، آرمان ، سارا ، ونک جهت دریافت 105
میلیارد ریال وام به بانک عامل معرفی شدند که جمعا 52 میلیارد ریال پرداخت شد.
4 -3 انتشار اوراق مشارکت
اوراق مشارکت یکی از راهکارهاي مناسب تأمین مالی جهت پیشبرد اهداف شرکتها می باشد در
ایران بحث انتشار اوراق مشارکت بعد از جنگ جهانی دوم مطرح شد. اولین اوراق قرضه ایران در
سال 1330 و در زمان نخست وزیري دکتر محمد مصدق به نام اوراق قرضه ملی منتشر شد.
اوراق مشارکت یکی از ابزارهاي مالی است که در تمام کشورها براي تأمین کسري بودجه و اجراي
فعالیت ها و برنامه هاي عمرانی مورد استفاده قرار می گیرد. اما در ایران، چه قبل از انقلاب و چه
بعد از انقلاب از این ابزار استفاده چندانی به عمل نیامده است. کارشناسان دلیل عدم استفاده
درست از اوراق مشارکت در ایران را عدم قوانین و مقررات شفاف و پیچیده بودن امور اداري،
اجرایی و نظارتی آن و همچنین عدم وجود پروژه هاي کاملاً تعریف شده و مشخص که داراي
سودآوري و توانایی بازپرداخت به موقع باشد عنوان کرده اند. کارشناسان اقتصادي اگرچه از
به کارگیري اوراق مشارکت ابراز خرسندي می کنند اما نگرانی خود را نیز کتمان نمی کنند. آنها
می گویند، با وجود تأخیري که در اجراي پروژه ها در ایران وجود دارد، اگر این پروژه ها به موقع
به بهره برداري نرسند، بانک هاي تضمین کننده اوراق ناچار خواهند شد از منابع خود، اصل مبلغ را
به دارندگان اوراق بپردازند و خود جانشین آنها شوند که این موضوع با هدف انتشار اوراق مشارکت
منافات دارد.
اوراق مشارکت تا کنون همواره با سودي بین 15 تا 20 درصد در سال توسط شرکتها و بخشهاي
دولتی ایران انتشار یافته است. شرکت هاي انتشار دهنده اوراق، مکانیزم هایی را براي ایجاد
تقاضاي بیشتر جهت فروش این اوراق بکارگیري می نمایند. تاکنون چهار مرحله انتشار اوراق
مشارکت در راستاي اجراي طرح بهسازي و نوسازي به این طرح اختصاص یافته است.
75 بانک /2/ 1) اولین بار شرکت مسکن سازان خراسان به موجب مجوز شماره 744 /نب مورخ 5
73/4/ مرکزي جمهوري اسلامی ایران و بر اساس مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت مصوب 4
شوراي پول و اعتبار (دستورالعمل اجرایی مصوب بانک مرکزي جمهوري اسلامی ایران) اقدام به
انتشار اوراق مشارکت ثامن نمود. طبق مجوز مزبور مقرر گردید اوراق مشارکت پنج ساله در سه
مرحله به شرح ذیل منتشر گردد.
مرحله اول: 25 میلیارد ریال پس از صدور مجوز بانک مرکزي به مدت 5 سال
مرحله دوم: 25 میلیارد ریال شش ماه پس از اولین انتشار به مدت 4,5 سال
مرحله سوم : 30 میلیارد ریال 12 ماه پس از اولین انتشار به مدت 4 سال
75 اوراق مشارکت مرحله دوم با /5/ این در حالی است که اوراق مشارکت مرحله اول درتاریخ 27
76 (حدود 10 ماه پس از اولین مرحله) و اوراق مشارکت مرحله سوم /4/ چهار ماه تأخیر در تاریخ 1
77 با 10 ماه تأخیر (حدود 22 ماه پس از اولین مرحله) منتشر گردید و این امر /3/ نیز در تاریخ 2
باعث اختلال در جریان نقدینگی و تأمین مالی پروژه هاي اجرایی گردیده است.
هدف از انتشار اوراق مشارکت تأمین مالی مبلغ 80 میلیارد ریال براي خرید املاك واقع در دو
محور از خیابان هاي اصلی طرح و آماده سازي و احداث بنا در محدوده هاي مشخص شده بوده
است اما در مرحله سوم تنها 16 میلیارد ریال از اوراق فروخته شد. بانک صادرات ایران برا ساس
قرارداد منعقذه فی مابین کارگزار فروش اوراق مشارکت بود سود علی الحساب سالانه 20 درصد و
سود مورد انتظار 25 درصد پیش بینی شده است
عدم وجود ابزار قانونی جهت تملک املاك، برنامه ریزي در جهت خرید متمرکز املاك، رکود بازار
مسکن ، عدم قابلیت فروش اراضی تملک شده و بخصوص لزوم بازپرداخت اصل و سود رقم اوراق
در سررسید ان موجب عدم توانایی در بازپرداخت سود پیش بینی شده 25 درصد شد و بانک عامل
به تسویه حساب با خریداران اوراق با سود علی الحساب تعیین شده پرداخت. تسویه با بانک
صادرات تا سال 86 به طول انجامید. کل رقم بازپرداخت به بانک صادرات بیش از 21 میلیارد
تومان بود.
اما به هر حال با رونق گرفتن مجدد بازار مسکن با فروش تنها یکی از پروژه هایی که در محدوده
اوراق واقع شده بود (هدایت واقع در حاشیه بولوار امیر) کلیه بدهی هاي شرکت تسویه گردید.
2) براي بار دوم در سال 80 اوراق مشارکت براي پروژه هاي بوستان و شاهین به مبلغ 5 میلیارد
تومان از طریق وزارت مسکن و شهرسازي منتشر شد. پروژه هاي بوستان و شاهین در حد فاصل
شارستان رضوي شرق و بولوار طبرسی واقع شده اند.
3) در راستاي قانون بودجه کشور در اواخر سال مالی 85 مبلغ 100 میلیارد ریال اوراق مشارکت
توسط شرکت عمران و بهسازي شهري منتشر گردید که از این رقم 87 میلیارد ریال در سال 86
براي بازگشایی باغراه زائر هزینه گردید و 13 میلیارد مابقی جهت پرداخت سودهاي اوراق هزینه
شد.
4) در سال 86 وزارت مسکن و شهرسازي اقدام به انتشار اوراق مشارکت و تخصیص مبلغ 50
میلیارد ریال از این اوراق به طرح بهسازي و نوسازي نمود که مرحله دوم فروش آن تا پایان تیر ماه
سال 87 تمدید شد و این شرکت اقدامات لازم را براي فروش این اوراق انجام داده است. پروژه هاي
نیایش و سامان براي این منظور معرفی شدند که تملک اراضی آن همچنان ادامه دارد.
5)پروژه هاي جدیدي که در حال حاضر هنوز در مرحله أخذ تأییدیه است. مقرر شده در سال
جاري 2000 میلیارد ریال اوراق مشارکت از طریق شهرداري منتشر گردد که 1000 میلیارد ریال
ان به طرح بهسازي و نوسازي اختصاص می یابد که سود اوراق 18 درصد و براي چهار سال در نظر
گرفته شده است.
تصویر 1- پروژه هاي حاشیه بولوار امیر المومنین)ع(
ایجاد شرکت سرمایه گذاري
الف - تاریخچه شرکت هاي سرمایه گذاري در ایران
زمینه ایجاد شرکت هاي سرمایه گذاري (سهامی عام) در ایران عمدتاً از سال 1373 شروع شده و
در سال 1374 تا سال 1376 از شتاب بیشتري برخودار بوده اند.
پس از این تعدادي از شرکت هاي سرمایه گذاري در استانهاي مختلف از جمله خوزستان، فارس،
کرمان، خراسان و … ایجاد گردید که یک نمونه آن در مشهد، شرکت سرمایه گذاري و توسعه
شهري توس گستر می باشد. که در سال 1375 با سرمایه اسمی معادل 40 میلیارد ریال تأسیس
گردید.
شرکت سرمایه گذاري و توسعه شهري توس گستر
این شرکت را چند شخصیت حقوقی که مهمترین آن ها شرکت مسکن سازان, آستان قدس رضوي
و شهرداري مشهد بودند، تأسیس نمودند. هدف عمده از ایجاد این شرکت استفاده از توان مالی و
اجرایی شرکت توس گستر در امر بهسازي و نوسازي محدوده پیرامون حرم مطهر بود که البته این
شرکتها به دلایلی از هدف اصلی خود دور شده و وارد زمینه هاي فعالیت دیگري شد. در رابطه با
طرح بهسازي و بازسازي بافت پیرامون حرم مطهر امام رضا(ع) شرکت توس گستر تا کنون موفق
شده است از سرمایه این شرکت در امر خرید و تملک زمین و اجراي پروژه بزرگ عدالت وآرمان
استفاده نمایند. لازم به توضیح است این شرکت از سال 1382 وارد بورس شده است.
(Project- Sare holder) 5-3 اجراي طرح به صورت سهامدار پروژه
استفاده از سرمایه هاي خرد مردمی در قالب عرضه سهام پروژه به عموم مردم به عنوان روشی نوین
در اجراي طرحهاي مصوب در بازسازي بافتهاي فرسوده و فرصتی ایده ال براي جذب سرمایه هاي
خرد به منظور به کار گیري در زمین و مستغلات محسوب می شود. در این روش ، سهام براي
اجراي یک پروژه خاص عرضه شده و پس از اجراي پروژه منافع حاصل از اجراي پروژه به نسبت
مالکیت تعداد سهام در بین سهامداران پروژه تقسیم می گردد. این روش که سابقه چندان طولانی
در کشور ندارد، اخیرا در طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر امام رضا (ع) در مورد
پروژه سارا به کار گرفته شده و با استقبال نسبتاً مناسبی در بین مردم مواجه گشته است. مقداري
از منابع مورد نیاز جهت تملک املاك محدوده پروژه سارا از طریق عرضه سهام به صورت سهامدار
پروژه در بین کارکنان تعدادي از دستگاه هاي اجرائی استان، تأمین شده است. همچنین براي
مشارکت بیشتر مالکین در چنین طرحهایی می توان امتیازات ویژه اي براي مالکین املاك واقع در
طرح از قبیل احتساب آورده مالکین به میزان بهاي کارشناسی ملک بعلاوه 15 الی 20 درصد
افزایش سهام (یکی از توجیهات این امر این است که عموما آورده مالکین نقدي بوده و آورده سایر
سهامداران اقساطی است) در صورت مشارکت در طرح قائل شد. پروژه سارا در سال 1382 اقدام به
فروش سهام نمود و طی 5 سال سهام منتشر شده به قیمتهاي مناسبی در بازار ثانویه خرید و
فروش می شود و سود مناسبی را نصیب خریداران نموده است و در طی سال 1387 اقدام به پیش
فروش واحدهاي تجاري و اقامتی خود نموده است. سرمایه جمع آوري شده از این طریق 35
میلیارد ریال براي پروژه سارا بوده است. علاوه بر این حال حاضر پروژه نرجس نیز از همین طریق
اقدام نموده است و شروع به آزادسازي املاك با تأمین مالی از طریق فروش سهام نموده است.
مشکلی که در این زمینه وجود دارد این است که از لحاظ قانونی فروش سهام از طریق یک شرکت
خصوصی به صورت آزاد موانع قانونی دارد.
تصویر 2- پروژه تجاري اقامتی سارا
6-3 تشکیل شرکت هاي تعاونی تجمیع
قدیمی ترین شکل تعاونی ها به صورت انجمن هاي پس انداز و وام، نخستین بار، دویست سال قبل از
میلاد مسیح در زمان سلسله هون در چین به وجود آمده است. در ایران، بهترین شکل تعاونی را در
میان روستاهاي کشور می توان مشاهده نمود که از دوران باستان ت اکنون همچنان در میان
کشاورزان ایرانی متداول بوده است. این نوع همکاري را زراعت جمعی با حفظ خصوصیات مالکیت و
انتفاعی فردي از زمین باید نام نهاد که هنوز هم در جوامع روستایی کشورمان رایج است.
بهره گیري از تعاونی در قالب تشکیل تعاونی هاي تجمیع توسط مالکین و ساکنین بافت ، به منظور
اجراي پروژه هاي طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر حضرت رضا (ع) از چند سال
پیش موضوع بحث کارشناسان شرکت عمران و مسکن سازان ثامن بوده است.
روش کار بدین صورت است که مالکینی که املاك آنها با هم در داخل یک پروژه قرار دارد با
هماهنگی مجري طرح و اداره تعاون اقدام به تشکیل یک شرکت تعاونی می نمایند . آورده هر عضو
ارزش ریالی مالکیت وي در پروژه بوده و تعیین کننده میزان سهامداري وي در تعاونی می باشد . در
صورتی که عضو تمایل داشته باشد میزان بیشتري سهام داشته باشد می تواند با پرداخت نقدي ،
ارائه خدمات فنی ، آورده غیر نقدي و جنسی و سایر موارد با موافقت سایر سهامداران ، میزان سهام
1083 پیوست) / خود را با رعایت مواد 6 و 20 و تبصره ماده 20 قوانین تعاونی ها ( گزارش شماره 1
افزایش دهد .
4 بررسی راهکارهاي تأمین مالی از منابع خارج از کشور
بررسی وتعیین رو شهاي مناسب تأمین مالی بین المللی و جذب منابع خارجی با کمترین هزینه و
بیشترین سطح سود آوري به همراه انتقال تکنولوژي و دانش مدیریتی امري مهم می باشد . جهت
تعیین روشی مناسب با کمترین هزینه ، مقایسه نرخهاي بهره روشهاي مختلف تأمین مالی و فواید
هر یک امري مفید می باشد . یقیناً روش مناسب ، روشی خواهد بود که نرخ بهره کمتري به آن
تعلق گیرد و نهایتاً باز پرداخت اصل و فرع بدهی هاي آن سهل تر باشد . منابع مالی خارجی که به
عنوان سرمایه خارجی تحت پوشش قانون جلب و حمایت سرمایه هاي خارجی قرار می گیرند به
حکم قانون مشمول حمایته اي قانونی دولت جمهوري اسلامی ایران هستند و می توانند اصل و
سود حاصل از عملکرد اقتصادي منابع مالی را به همان ارزي که به کشور وارد نموده و یا محسوب
شده است از کشور خارج نمایند. نکته اي که باید توجه شود آن است که درآمدهاي حاصل از این
سرمایه گذاري ، ریالی هست ند ولی بازپرداخت منابع مالی به صورت ارزي انجام می پذیرد ، لذا
بایستی ریسک تغییرات نرخ برابري ریال به ارز خارجی را مورد نظر قرار داد . بطور کلی روشهاي
تأمین مالی از خارج کشور ، تحت دو گروه اصلی 1- روشهاي غیر استقراضی 2- روشهاي
استقراضی قرار می گیرند :
1-4روشهاي غیر استقراضی
روشهاي تأمین مالی غیر استقراضی روشهاي سرمایه گذاري مستقیم وغیر مستقیم می باشند که
طی آن تامین کننده منابع مالی با قبول ریسک ناشی از بکارگیري منابع مالی در طرح مورد نظر ،
انتظار برگشت اصل و سود منابع سرمایه گذاري شده را از عملکرد اقتصادي فعال یت یا طرح مورد
سرمایه گذاري دارد . به همین دلیل است که اینگونه روشها به ابزارهاي تضمینی بانکی و دولتی
براي باز پرداخت بدون قید و شرط در سررسید متصل نیستند و در سرمایه گذاري خارجی
دولتهاي میزبان با حمایت قانونی از این سرمایه گذاریها ، فرایند برگشت اصل و سود منابع خارجی
را با توجه به شرایط قراردادهاي مربوط از طریق صدور کالاي تولیدي همان طرح یا سایر کالاهاي
تولیدي و در مواردي از طریق تأمین و فروش ارز از سیستم بانکی را تسهیل می کنند . روشهاي غیر
استقراضی شامل موارد ذیل می باشد.
الف) سرمایه گذاري مستقیم خارجی FOREIGN DIRECT )( FDI)
(INVESTMENT
نوعی از سرمایه گذاري است که به منظور کسب منفعت دائمی و همیشگی در موسسه اي مستقر
در کشوري غیر از کشور سرمایه گذار صورت می گیرد و نتیجه آن کسب حق راي مؤثر در مدیریت
شرکت است .
ب) سرمایه گذاري سهامدارانه خارجی (INVESTMENT( FPI)
FOREIGN PRTFOLIO )
آن دسته از سرمایه گذاري هاي خارجی که منجر به خرید سهام شرکت ها از طریق بورس اوراق
بهادار شده به عنوان سرمایه گذاري پورتفولیو شناخته می شود.
ج( تجارت متقابل(counter Trade)
شکلی از تجارت است که در آن صادر کننده (وارد کننده) تعهد می نماید در ازاي کالاها و یا
خدمات صادره به کشور خریدار (وارده از کشور فروشنده) کالاها و یا خدماتی را به ارزش کل
معامله از آن کشور خریداري (صادر ) کند. روشهاي معمول تجارت متقابل عبارتند از :
د( تأمین مالی و بهره برداري از پروژه(Project Financing)
فاینانس خودگر دان اسلوب ویژه اي براي ت أمین اعتبار پروژه هاست که ابتدا در سالهاي دهه 1930
در ارتباط با توسعه چاه هاي نفتی در ایالت تکزاس آمریکا در دورانی که حفاري براي استخراج و
بهره برداري از چاه هاي نفت عملاً به ابزار و تجهیزات بسیار ساده اي متکی بود، متداول و رایج
گشت. در آن ایام بانک هاي شهر دالاس (در ایالت تکزاس) آماده بودند که اعتبارات مالی موردنیاز
حفاري چاه هاي نفت را برمبناي بازپرداخت از طریق نقدینگی حاصل از فروش نفت چاه هاي
مذکور تأمین کنند.
به طور کلی، دو روش شامل فاینانس خودگردان و غیرخودگردان براي تأمین مالی پروژه ها مورد
استفاده قرار می گیرد . مشخصه و ویژگی اصلی فاینانس خودگردان واقعی، ماهیت عدم اتکاء و یا
متولیان، صاحبان یا سرمایه گذاران پروژه است. ( SPONSORS) اتکا محدود آن به حامیان
به عبارت دیگر، اصل زیربنایی و مشخصه فاینانس خودگردان آن است که تامین ا عتبار صرفاً به
اتکاء دارایی و اموال پروژه و نقدینگی و عواید حاصل (فروش محصولات و یا عرضه خدمات) از پروژه
بوده و بدون اتکاء به سرمایه گذاران پروژه انجام می گیرد، مع ذالک باید توجه داشت که درعمل
به س رمایه گذاران ) انجام ) « اتکاء » موارد بسیار محدودي فاینانس خودگردان بدون هیچ گونه
می گیرد در فاینانس خودگردان، طرح یا شرکت دولتی، خصوصی یا تعاونی گیرنده اعتبار باید
تمامی پرداخت هاي خود اعم از بازپرداخت هزینه هاي ذي ربط را از محل صدور محصولات
تولیدي همان طرح انجام دهد . دولت نیز موظف است تا تسویه کامل کلیه تعهدات ناشی از سرمایه
گذاري مربوطه، اجازه صدور محصولات تولیدي این طرح را تضمین نماید . در روش فاینانس،
سرمایه لازم براي اجراي یک پروژه اقتصادي مشخص، توسط م ؤسسه اعتباري یا بانک عامل
خارجی، تأمین می شود . به گزارش واحد تحقیقات "اقتصاد ایران "، مدت استفاده از م نابع در این
روش حدود 10 تا 12 سال است. روند تأمین مالی منابع خارجی پروژه هاي اقتصادي (نفتی یا
غیرنفتی) کشورمان، عمدتاً به روش هاي فاینانس و بیع متقابل و همراه با تأیید توجیه فنی و
اقتصادي آنها صورت می گیرد.
85 هیأت محترم وزیران با اختصاص مبلغ 350 /1/ در سفر استانی هیأت محترم دولت مورخ 24
میلیون دلار فاینانس به منظور احیاء و بازسازي بافتهاي فرسوده شهرهاي استان خراسان رضوي (با
اولویت پیرامون حرم مطهر رضوي ) که باز پرداخت تسهیلات در مدت 5 سال پس از دوران چهار
ساله اجراي طرح خواهد بود، موافقت نمود و از مبلغ 350 میلیون دلار، استانداري محترم خراسان
رضوي مبلغ 200 میلیون دلار را به این طرح اختصاص داد و در این راستا با همکاري مشاور
شهرداري مشهد مؤسسه امین راهبرد ،گزارشات توجیه فنی و اقتصادي پرونده ها جهت طرح در
شوراي اقتصاد تهیه گردیده است . در سال مورد گزارش پیگیري هاي لازم جهت اخذ مصوبه شوراي
اقتصاد صورت گرفت و پیگیري هاي زیادي نیز جهت یافتن فاینانسور انجام شد . اما در حال حاضر
بلاتکلیف است.
2-4 روشهاي استقراضی
در این روش ، باز پرداخت منابع وارد شده به کشور ، بدون قید و شرط و بدون توجه به نتایج
استفاده از این منابع تع هد و تضمین می شود. مبلغ اعتبار ، مدت باز پرداخت آن و سایر شرایط از
جمله نوع تضمین مورد درخواست اعتبار دهنده بستگی به ارزیابی و نظر وي نسبت به موقعیت ،
عملکرد ، توانایی و 000 گیرنده اعتبار دارد . اعتبارات کوتاه مدت از نقطه نظر نوع وثیقه و یا
تضمین سهل تر بن ظر می رسد . این امر به آن علت است که اعتبار دهنده منابع خود را براي مدت
زمان کوتاه تري در معرض خطر ضرر و زیان قرار می دهد . در عین حال سود و کارمزد این گونه
تسهیلات معمولاً بالاتر از مقادیري است که در قبال اعتبارات میان مدت و بلند مدت مطالبه
می شود و لذا بخشی از خطر ضرر وزیان احتمالی اعتبار دهنده را جبران می نماید.
در حال حاضر تأمین کنندگان مالی خارجی با شک و تردید به عملکرد اقتصادي پروژه هاي بخش
خصوصی و دولتی نگاه می کنند و در صورتی که ضمانت نامه بانکی از سوي بانک مرکزي به آنها
ارائه شود، مایل به تأمین مالی و وام براي پروژه هاي پیشنهادي می باشند.
· بانک توسعه اسلامی
یکی از منابع تأمین مالی خارجی می تواند بانک توسعه اسلامی باشد که یکی از نهادهاي اقتصادي
2 میلیارد دلار با هدف / سازمان کنفرانس اسلامی می باشد . این بانک در سال 1975 با سرمایه 7
رشد و تو سعه اقتصادي کشورهاي مسلمان و همچنین تحکیم همبستگی هاي اقتصادي و سیاسی
بین آنها تشکیل و آغاز بکار نمود . جمهوري اسلامی ایران که از اعضاي سازمان کنفرانس اسلامی
می باشد با در اختیار داشتن 8 درصد از سهام این بانک به عنوان چهارمین سهامدار عمده محسوب
می شود.
وابسته به بانک توسعه اسلامی یک (ICD) همچنین شرکت اسلامی توسعه بخش خصوصی
شرکت بین المللی چند جانبه است که با هدف توسعه بخش خصوصی کشورهاي عضو به مشارکت
مستقیم تأمین مالی سرمایه گذاري و ارائه خدمات مالی می پردازد . این شرکت در سال 1999
میلادي در کشور عربستان تأس یس شد. بانک ملی ایران، بانک کشاورزي و شرکت
سرمایه گذاریهاي خارجی ایران به عنوان سهامداران و پشتیبانان مالی این بانک فعالیت می کنند.
.شیوه هاي تأمین مالی و عملیات بانکی بانک توسعه اسلامی (IDB
1.تأمین مالی پروژه ها (بلند مدت) وعملیات کمک فنی
2.عملیات تأمین مالی تجاري (کوتاه مدت(
3.عملیات طرحها و مؤسسات زیر مجموعه گروه IDB)
4.عملیات صندوق وقف (کمک ویژه)
5 روشهاي تأمین منابع خاص
· سرمایه گذاري
نوع خاصی از تامین منابع که براي اجراي طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر امام
رضا(ع) در ساله اي اخیر مورد توجه مدیران اجرایی این طرح قرار گرفته است جلب سرمایه گذاران
می باشد . از آنجا که هدف از اجراي طرح اعتلاي شان بارگاه قدسی امام رضا (ع) و رفع مشکلات
موجود در محدوده طرح می باشد و منافع مادي طرح مد نظر نبوده و با توجه به اینکه اجراي طرح
نیاز به من ابع عظیم مالی دارد و تأمین این منابع از طریق روش هایی چون فاینانس و استفاده از
تسهیلات و حمایت هاي دولتی عملا وقت گیر و طولانی مدت و بعضا غیر ممکن بوده و جوابگوي
نیاز طرح نیز نمی باشد، مجري طرح اقدام به اجراي طرح با استفاده از منابع بخش خصوصی نمود.
هدف از این امر ترغیب سرمایه گذاران به اجراي پروژه هاي واقع در محدوده با رعایت ضوابط و
مقررات طرح می باشد . از این طریق مجري طرح علاوه بر اینکه هدف طرح را که رفع مشکلات
زائران و مجاوران حرم است فراهم می نماید ، قادر به حل بخشی از مشکل تأمین منابع نیز
می باشد . در این راستا اولین اقدامات از سال 1383 آغاز شد . شاید بتوان گفت ایده جلب سرمایه
گذار در طرح و تلاش جدي در این زمینه از همین سال شگل گرفت.
از آنجا که املاك محدوده پروژه هاي تعریف شده در طرح هنوز آزادسازي نشده اند بنابراین فروش
زمین پروژه عملاً در بسیاري از موارد ممکن نمی باشد بنابراین با سرمایه گذاران قراردادهایی به
صورت کارگزاري خرید بسته شد که خرید املاك پروژه با هزینه سرمایه گذار و توسط مجري طرح
با دریافت حق کارگزاري مورد توافق طرفین، انجام گیرد و پس از کامل شدن خرید، مراحل ساخت
پروژه طی مدت مش خص جزء تعهد سرمایه گذاران باشد تا مجري بتواند به اجراي طرح مطمئن
باشد. و منابع مالی مجري صرف آزادسازي و آماده سازي فضاهاي عمومی که رسالت اصلی مجري
نیز هست گردد. لازم به ذکر است که دو نکته اساسی در راستاي جلب سرمایه گذاران اطلاع رسانی
و اجراي فضاهاي عمومی ا ست. تا مادامی که فضاهاي عمومی و خیابانهاي طرح به اجرا در نیاید
پروژه هاي تعریف شده بازدهی مناسب ندارند و به همین علت سرمایه گذاران تمایلی براي صرف
هزینه در این محدوده نخواهند داشت و از طرف دیگر تا زمانی که مردم و ساکنان به صورت
مناسب اطلاع رسانی نشوند اطم ینان لازم براي آنها جهت همکاري با مجریان طرح فراهم
نخواهد شد.
در این روش از سوي مجري طرح پروژه ها با مشخصات کامل تعریف می گردد و ضوابط و مقررات
و ارزیابی مقدماتی در اختیار سرمایه گذاران قرار می گیرد و سپس قرارداد کارگزاري بین مجري
طرح و سرمایه گذار منعقد می گردد و حسابهاي مشترك به صورت تنخواه و پشتیبان افتتاح
می گردد و مجري طرح عملیات ازادسازي پروژه را بااستفاده از منابع مالی سرمایه گذار شروع
می کند . لازم به توضیح است براي اطمینان سرمایه گذار از رقم پروانه در زمان انعقاد قر ارداد پیش
نویس پروانه نیز صادر می گردد. در قرارداد زمانبندي ساخت نیز پس از تحویل زمین پروژه
مشخص می گردد . در پروژه هاي ونک و امید و قدس و بهار از این روش استفاده شده است .
هزینه هاي خرید املاك واقع در مسیرها از هزینه هاي مربوط به صدور پروا نه ساختمانی
پروژه هاي حاشیه آن کسر می گردد
تصویر 3- پروژه تجاري اقامتی ونک
· حساب طرح
درسال 1378 ، با دوراندیشی مدیران وقت، نهادهاي ذي ربط و مداخله استاندار وقت
توافق نامه اي فی مابین شهرداري مشهد و شرکت عمران و بهسازي شهري درخصوص تقبل
مسؤولیت اجراي دو بخش 3 و 4 از بخش هاي چهارگانه طرح بهسازي و نوسازي بافت
پیرامون حرم مطهر حضرت رضا علیه السلام توسط شرکت عمران و بهسازي شهري منعقد
گردید. پس از انعقاد این توافق نامه که مورد تأیید شوراي اسلامی شهر مشهد نیز قرار گرفت،
دوطرف درخصوص واگذاري مدیریت اجراي طرح به شرکت عمران و مسکن سازان ثامن ، به تفاهم
رسیدند. در همین راستا حسابی مشترك بین دو نهاد مذکور افتتاح شد و مقرر گردید کلیه
درآمدهاي شهرداري در طرح به حساب مذکور واریز و از همان حساب براي آزادس ازي خیابان هاي
جدید و فضاهاي عمومی و تعریض خیابان هاي جدید، پارکینگ و فضاي سبز همین محدوده هزینه
شود بجاي اینکه این مبلغ به حساب شهرداري مرکز واریز گردد . خوشبختانه توافق نامه، طرح در
بخش هاي 3 و 4 شتاب بسیار امیدوارکننده اي یافته و در این راستا تملک و آزادسازي املاك واقع
در محدوده بولوار امیرالمؤمنین واقع در قطاع 3 طرح به طور کامل انجام گردید. و تملک محدوده
شارستان رضوي شرق سمت طبرسی تا حدود 95 درصد پیشرفت داشته است. درآمدهاي حساب
طرح که عمدتاً ناشی از صدور پروانه براي پروژه هاي واقع در محدوده طرح می باشد از سال 79 تا
کنون بالغ بر 674 میلیارد ریال می باشد.
لازم به ذکر است با توجه به اینکه در سالهاي اولیه با وجود ناراسایی هاي بافت هاي فرسوده، نبود
شبکه تأسیسات زیربنایی مناسب، نبود فضاهاي عمومی، عدم اجراي خیابانها و وجود سیماي
شهري نامطلوب، مالکان و سرمایه گذاران تمایلی به همکاري و مشارکت در بهسازي و نوسازي
بافت فرسوده ندارند بنابراین درآمدهاي حساب مذکور که عمدتاً ناشی از صدور پروانه می باشد
بسیار کم است و در سالهاي آتی با بهبود و پیشرفت طرح و افزایش تمایل به سرمایه گذاري در
محدوده طرح این درآمدها افزایش خو اهد یافت و همچنین امکان اجراي فضاهاي عمومی طرح از
این طریق فراهم می گردد . در سالهاي اخیر نیز حساب طرح یکی از منابع مطمئن تأمین
هزینه هاي طرح گردیده است و امیدواریم با ادامه روند اجراي طرح و فراهم شدن بسترها و
زمینه هاي لازم حساب ط رح نقش مؤثرتر و مطمئن تري را در تؤمین مالی هزینه هاي اجراي طرح
ایفا نماید.
صندوق سرمایه گذاري طرح
81 لایحه حمایت از طرح بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده پیرامون حرم مطهر /12/ در تاریخ 5
حضرت رضا (ع) و حضرت معصومه (س) به مجلس شوراي اسلامی و در جلسه علنی مورخ
1384/10/20 مجلس شوراي اسلامی با اصلاحاتی این لایحه را تصویب نمود و به ت أیید شوراي
محترم نگهبان نیز رسید.
در بند 3 این قانون اشاره شده است ” به منظور فراهم نمودن زمینه مشارکت بخش هاي عمومی و
خصوصی و امکان استفاده از سرمایه هاي کوچک مردمی با هدف تأمین و تجه یز منابع مالی جهت
اجراي پروژه هاي مصوب واقع در محدوده طرح حرم مطهر ، وزارت مسکن و شهرسازي (سازمان
عمران و بهسازي شهري ) مجاز است تا نسبت به تاسیس صندوق سرمایه گذاري طرح حرم مطهر
اقدام کند .“ طبق این ماده واحده مقر گردید 10 درصد درآمد حاصل از فروش اراضی استان
خراسان رضوي متعلق به دولت به منظور معوض املاك واقع در طرحهاي نوسازي و تأمین آورده
اولیه دولت در صندوق مذکور، در اختیار شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازي شهري (وزارت
مسکن و شهرسازي ) قرار گیرد و همچنین مقرر گردید ظرف سه ماه اساسنامه صندوق به تصویب
هیات محترم وزیران برسد . در اصلاحیه قانون قید گردیده است دولت می تواند 20 درصد از
سرمایه و منابع مالی صندوق هاي یاد شده را از محل اعتباري که هر ساله به این منظور در بودجه
کل کشور پیش بینی می شود تأمین نماید .خوشبختانه اساس نامه صندوق تهیه و در جلسه مورخ
87/5/20 هیأت مح ترم وزیران به تصویب رسیده است که امیدواریم بتوانیم با همکاري دولت این
صندوق را تأسیس و راه اندازي نمائیم.
-6 نتیجه گیري
تدارك و تجهیز منابع مالی یکی از مهمترین ارکان اجراي طرح هاي بهسازي و نوسازي می باشد
لذا تهیه برنامه راهبردي تأمین مالی با مکانیزم هاي قانون ی و اجرایی در سطوح محلی، ملی و بین
المللی و بکارگیري همه روشهاي تأمین مالی مبتنی بر مشارکت همه جانبه مردم و ساکنان و
سرمایه گذاران باشد و رمز موفقیت مشارکت بخش خصوصی و مردمی در بهسازي و نوسازي
می باشد . از آنجا که سرمایه گذاران معمولاً شرایطی را می پذیرند که آزادسازي پروژه کامل باشد
می توان با استفاده از روشهاي مختلف تأمین مالی تملک پروژه ها را انجام داد و با فروش زمین
پروژه براي اجراي آن به سرمایه گذار علاوه بر اینکه محدوده مورد نظر بازسازي می شود، می توان
از سود حاصل از فروش زمین به سرمایه گذار نیز براي تأمین منابع مورد نیاز اجراي فضاهاي
عمومی استفاده کرد . با این تفاسیر برنامه اي که براي استفاده از منابع اوراق مشارکت دیده
می شود باید فقط براي بخش تملک باشد تا بتواند تسریع در طرح را ایجاد کند چرا که پس از
تملک زمین می توان از منابع سرمایه گذار هم استفاده کرد.
در محدوده طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر راههاي مختلف تأمین مالی بکار
گرفته شده است. از میان روشهاي مختلف بکار گرفته شده روش اوراق مشارکت یکی از
روش هایی است که بخصوص جهت تملک املاك با ماهیت چنین طرح هایی سازگا ري بیشتري
دارد. یکی از مزایاي این روش غیر تورمی بودن آن است . بعد از مدت تعیین شده براي بازپرداخت
اوراق می توان از آثار افزایش قیمت زمین و مسکن منتفع شد و خریداران اوراق را نیز منتفع کرد.
یکی از روشهاي دیگري که اگرچه تاکنون موفقیت آمیز نبوده است اما می توا ند در آینده به عنوان
روش مناسبی براي اجراي طرح استفاده شود روش مشارکت مالکین بوده است که باعث کاهش
تبعات اجتماعی اجراي طرح می شود و همچنین باعث تقسیم منافع در بین ساکنین می شود.
روش سهامدار پروژه نیز یکی از روشهاي موفق تأمین منابع می باشد که اولین بار در ا ین طرح
تجربه شده است.
در هر حال براي استفاده از منابع بخش خصوصی چه به صورت سرمایه گذاري در طرح و چه به
صورت مشارکت مالکین، اطلاع رسانی قوي و به موقع شرایط طرح یکی از پیش شرط هاي اصلی
می باشد و تبلیغات و اطلاع رسانی یکی از اموري است که تاکنون براي آن سرما یه گذاري مناسبی
نشده است و می توان گفت یکی از اشکالات مهم طرح بهسازي و نوسازي بافت پیرامون حرم مطهر
)ع( می باشد که رفع این اشکال در جهت تأمین منابع بسیار مثمر ثمر واقع خواهد شد.
یکی از مشکلاتی که در طرح بهسازي و نوسازي مانع اصلی براي سرمایه گذاري و مشارکت بخش
خصوصی به حساب می آید تغییرات متناوب طرح می باشد که باعث عدم اطمینان به این طرح
عظیم ملی می شود . این مسأله خود مانعی براي اطلاع رسانی صحیح نیز محسوب می شود . تغییر
در محدوده پروژه ها و فضاهاي عمومی، تغییرات مربوط به کاربري ها و تراکمات می باشد که
مسؤولان امر باید به این مسأله دقت لازم را داشته باشند.
با وجود اینکه مس ؤولان دولتی به اهمیت اجراي طرح اذعان دارند اما کمکهاي دولتی به این
مجموعه در حداقل ممکن خود می باشد و قوانین مربوطه به صورتی نیست که بتوان از تسهیلات
دولتی به راحتی استفاده کرد و استفاده از ای ن تسهیلات با وجود پیگیري هاي متعدد مجري طرح
عملاً تاکنون غیر ممکن بوده است.
و درآخر متذکر می شویم پیشرفت همزمان فضاهاي عمومی و خیابان ها با پروژه هاي طراحی
شده در محدوده یکی از مسائلی مهم دیگري است که باید در نظر داشت . تا زمانی که فضاهاي
عمومی به اجرا در نیایند تلاش مجري طرح مشهود نخواهد بود و این امر عدم اطمینان سرمایه
گذاران براي تأمین مالی طرح و مردم رابراي همکاري لازم با این مجموعه به دنبال دارد.
به طور کلی ضرورت هاي اجراي طرحهاي بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوه شهري را
می توان به شکل ذیل خلاصه کرد:
· تهیه برنامه راهبردي تأمین مالی با مکانیزمهاي قانونی و اجرایی در سطوح محلی، ملی و بین
المللی با توجه به پتانسیل ها و شرایط بافت فرسوده
· فراهم نمودن امنیت سرمایه گذاري و ارائه تضامین لازم
· تنوع بخشیدن به شیوه هاي تأمین مالی
· آماده سازي بسترهاي لازم براي مشارکت مالکین
· اطلاع رسانی و تبلیغات صحیح و بهنگام
· عدم وجود تغییرات متناوب طرح
· رفع موانع موجود براي استفاده از کمکها و حمایت هاي دولتی
· اجراي فضاهاي عمومی و تأسیسات زیربنایی